PLANEJAMENTO NECESSÁRIO - Venda de imóvel é tributada em 15%

24/02/2014.

São Paulo. O lucro obtido na venda de um imóvel residencial é tributado atualmente pelo Fisco em 15%, mas o proprietário pode reduzir ou até mesmo anular o valor da cobrança se ficar atento aos benefícios fiscais. Há quatro tipos de isenções totais de Imposto de Renda (IR) sobre o chamado ganho de capital (a diferença entre o valor recebido na venda e o custo de aquisição).

Há também fatores que geram reduções parciais ou ainda conhecimentos tributários que ajudam o contribuinte a pagar menos. A isenção mais conhecida é a que envolve a compra de outro bem. Isto é, quem aplicar todo o dinheiro da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais, no prazo de 180 dias após a celebração do contrato, fica livre da cobrança de IR.

Caso haja aplicação apenas parcial, a tributação será proporcional à parcela não aplicada. O benefício, no entanto, é válido somente a cada cinco anos.

Condições

"Importante ressaltar que a compra deve ser feita em nome do contribuinte. Se sair em nome do filho, por exemplo, não haverá isenção", explica Antonio Teixeira, consultor da IOB Folhamatic EBS. Outra observação é que o imposto precisa ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda e não durante o período de declaração de ajuste anual. Se o prazo não for respeitado, haverá a cobrança de juros de 1% (mais a Selic acumulada no período de atraso) e multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido.

Como fazer

O primeiro passo é fazer o download do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap), no qual deverão ser informados os dados da transação - como valores, forma (a prazo ou à vista) e datas de aquisição e alienação. O próprio software fará o cálculo do imposto. "Para não se perder, é aconselhável imprimir um histórico da declaração de bens, pois ela servirá de base para as informações, principalmente referentes às reformas", diz Teixeira. No programa, há campos para o contribuinte informar as datas e os valores das eventuais benfeitorias. Quanto maior o número de ampliações ou restaurações, menor o imposto. Mas atenção: é necessário guardar todos os comprovantes de pagamento e um fiscal ainda poderá averiguar o imóvel.

"O Fisco tem o direito de fiscalizar as benfeitorias em um prazo de cinco anos a partir da venda. É raro acontecer, mas a Receita vem se aprimorando e apertando o cerco", alerta o advogado tributarista Samir Choaib. Além das reformas, também é possível acrescentar ao custo de aquisição da propriedade as quantias gastas com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a corretagem e os juros do financiamento. Isso ajudará a reduzir o ganho de capital e, consequentemente, o valor do tributo pago ao governo.

A intenção de compra de um novo imóvel, para a obtenção do benefício, deve ser informada durante o preenchimento do programa da Receita, o chamado GCap. Se a aquisição não se concretizar no prazo de 180 dias, o contribuinte ainda terá 30 dias após esses seis meses para recolher o IR somente com juros, sem multa. Neste caso, no entanto, a Lei entenderá que ele já usufruiu da isenção, a qual só poderá ser usada novamente após cinco anos. Se não quiser abrir mão do benefício, basta pagar o IR com juros e multa. O ideal é fazer uma operação casada, para evitar essas futuras complicações tributárias. A orientação é planejar a compra já durante a venda.

Fonte: Jornal Diário do Nordeste